作者系深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司事业部总经理邵丽芳、事业部经理宋娟、事业部研究员黄鹤昆在《估价需求演变与机构持续发展——2019中国房地产估价年会论文集》2019年撰文。

摘要

估价机构在城市更新中遇到诸多新困难，也面临着新的机遇。本文从城市更新概念出发，介绍了城市更新对于深圳市土地改革的重要性，然后引出估价机构在城市更新中的作用。但由于城市更新的复杂性、时间长久性，估价机构也在其中面临着诸多问题。估价机构在城市更新中的业务减少，且项目更加难做。因此，急需通过新的机遇摆脱困境。

【关键词】城市更新；估价机构；咨询顾问；大数据

【书籍出版号】ISBN 978-7-5074-3287-9

【引文格式】邵丽芳,宋娟,黄鹤昆．深圳城市更新中估价机构遇到的新问题与新机遇[C]．2019中国房地产估价年会论文集,2019:480-483．

一、城市更新概念

城市更新的概念，是指对不适应现代化城市社会生活的旧城区进行必要的、有计划的更新改造。城市更新是挖掘存量用地潜力、破解城市空间资源不足的重要途径。通过城市更新，可以优化城市空间、提高城市承载能力、提升居民生活水平、完善片区公共配套设施等等。城市更新最早起源于二十世纪六七十年代的美国，当时的城市更新由联邦政府补贴地方政府对贫民窟进行土地征收，而后低价售给房地产开发商进行改造，继而引发出现代意义上大规模的城市更新。我国城市更新概念起源于二十世纪九十年代，由陈占祥先生将城市更新概念引入国内，并定义为城市“新陈代谢”过程。

深圳市作为经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市，在城市更新模式探索与实施中走在全国最前端。尤其至2009年10月深圳市政府颁布《深圳市城市更新办法》以来，深圳市城市更新进入了快速发展阶段。为了完善城市更新实施细则、提升城市更新效率、解决深圳土地历史遗留问题，截至目前，政府不断出台城市更新相关政策，促成城市更新项目大幅增加，足以看出城市更新对深圳市的重要性。

《深圳市城市更新办法》中包含了3种城市更新方式：拆除重建、综合整治、功能改变。其中以拆除重建类城市更新最受青睐，本文余下部分城市更新是指拆除重建类城市更新。

二、估价机构在城市更新中的作用

城市更新过程复杂，涉及的市场主体多样化，政府引导着整个城市更新过程，房地产开发商推动项目进展并对项目进行开发建设，社区股份合作公司作为权利主体提供土地。除此之外，还涉及到多个第三方机构，测绘公司、估价机构、律师事务所、招标代理公司等等，估价机构在城市更新当中起着重要的作用。

1、城市更新项目需要对集体资产进行传统评估。拆除重建类城市更新过程比较复杂，耗时比较长久，从流程上主要分为四个步骤，更新计划立项、专项规划编制、实施主体确认、土地手续办理。其中在更新计划立项阶段，政府要求社区股份合作公司对计划实施的项目进行可行性分析并形成可行性研究报告，对项目的社会风险性进行分析并形成社会稳定性风险评估报告；在专项规划编制阶段进行的同时，政府要求社区股份合作公司聘请估价机构对社区股份合作公司的集体资产（包括集体土地、集体物业、非农指标等）进行评估并形成资产评估报告。此外，政府会另外聘请估价机构对此评估报告进行复核。从中可以看出，在城市更新当中，估价机构是其中的第三方中介公司，但同时也是城市更新中不可或缺的一份力量，并带有着一定的行政色彩。

2、估价机构可以提供房地产咨询服务内容。正是由于城市更新过程的复杂性，每个流程上又细分着多个步骤，从更新计划立项的拆除用地范围划定、意愿征集、可行性研究、更新计划立项申报等，到专项规划编制的建筑物信息核查、土地权属确认、城市更新单元规划草案编制、集体资产评估、拆赔方案分析等，再到实施主体确认阶段的股东会议召开、集资平台交易、实施主体确认等等，整个城市更新全流程都存在着诸多疑难疑问。估价机构凭借着其丰富的城市更新经验、良好的社会资源而在城市更新当中可以给政府、社区股份合作公司以及房地产开发商提供第三方咨询服务，充当军师的作用。

3、估价机构在更新中的润滑剂作用。城市更新是由政府引导、市场运作的开发方式，与传统的政府运作、市场参与的方式有所区别。市场运作的方式需要面临的一个问题就是利益分配问题，这也是城市更新中的重要难点。利益分配问题其实是房地产开发商与社区股份合作公司两大主体之间利益互相博弈的过程，社区股份合作公司以及私人业主想从房地产开发商中获得更多的利益，而房地产开发商为了有一定的利润可赚，严格控制着赔给社区股份合作公司或私人业主的利益，这个矛盾自城市更新开始一直持续至今。而估价机构作为城市更新的第三方服务机构，本着公平公正的原则，设计出最合理的方案，为社区股份合作公司争取最大利益的同时，也保证了房地产开发商一定利润。估价机构不仅是公平公正的代表，更起到了房地产开发商与社区股份合作公司润滑的作用。

三、估价机构在城市更新中遇到的问题

估价机构在城市更新中起到了非常重要的作用，同时，也遇到了一些问题。由于城市更新项目的复杂性且项目逐渐减少，导致估价机构业务更加难做，且业务也相应减少。

1、由于城市更新项目逐渐减少，导致估价机构业务减少。深圳市土地面积为1997.47平方千米，可建设用地面积已经达到975.50平方千米，距《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》要求的2020年规划控制目标976.00平方千米仅有0.50平方千米的净增建设用地指标，城市的快速发展让可建设用地增量近于耗尽。并且，城市更新从2009年发展至今，房地产开发商大量开展城市更新，难度小、利益大的一些城市更新项目几乎被挖掘殆尽。目前城市更新项目存在着存量用地低的问题，而深圳拥有高达91家估价机构，这就使得在仅存的城市更新项目中，估价机构在其中的竞争愈加激烈。各估价机构为了夺得业务，可能会出现收费低、恶性竞争等问题。而其他第三方服务机构同时也看中了城市更新这块大蛋糕，也想方设法从中分一杯羹，出现了很多咨询服务机构，这就使得估价机构的业务进一步锐减。

2、伴随着城市更新项目复杂性，估价机构业务愈加难做。深圳市政府分别在1992年和1994年对土地进行统征统转，以实现土地全部国有化，但在征转过程中，村民纷纷抵制，掀起了一阵抢建加建的高潮。深圳土地名义上是国有，土地所有权归国家所有，但实际上还是属于集体土地，村民享有土地使用权。这造成了深圳土地存在着一系列的历史遗留问题，加大了城市更新项目的困难性。对于估价机构来说，在资产评估过程中，由于其复杂性而增加了评估难度，进而导致估价机构业务愈加难做。

3、传统评估遇到瓶颈。现今深圳市城市更新日渐成熟，多数城市更新项目可借鉴片区其他城市更新项目，深圳市地价房价日趋透明，房地产开发商、社区股份合作公司结合市场情况，可自行解决部分城市更新咨询问题。因此，多数估价机构在城市更新中只起到了传统评估的作用，估价机构在城市更新中遇到瓶颈，业务难以拓展。

四、估价机构在城市更新中的新机遇

估价机构在城市更新中遇到了诸多困难，但同样也有着新的机遇。城市更新涉及的领域众多，包括投融资、规划、产业、造价、工程等等，估价机构除传统评估外，还可积极拓展新业务，从中寻找新的机遇。

1、以咨询为主、评估为辅的模式开展城市更新工作。传统评估在城市更新中处于瓶颈期，而且深圳市城市更新项目有限，传统评估给估价机构带来的利润也有限，因此，估价机构急需拓展城市更新中其他业务。尽管目前城市更新项目日渐成熟，但不同项目也有其特殊性，不能一概而论。整个城市更新流程复杂，从最前期房地产开发商拿地需要进行可行性研究分析咨询，到土地手续办理阶段开发贷款咨询，整个流程中房地产开发商、社区股份合作公司以及政府部门都有咨询业务的需求。因此，咨询服务仍是估价机构在城市更新中需要重点布局的一项业务，估价机构可以通过咨询为主、评估为辅的模式开展城市更新工作。

2、估价机构可在城市更新中提供与产业相关的服务内容。在深圳市空间资源约束的背景下，为保障产业发展空间，优化空间资源配置，提升土地节约集约利用水平，深圳市出台了相关政策，要求科学优化和布局产业发展空间，加快产业转型升级。在政策的要求之下，城市更新对项目内产业空间布局、产业运营管理、产业发展态势等有了一定的需求。估价机构可在城市更新中提供产业前期咨询、产业规划研究、产业投融资、产业开发建设管理等相关服务。

3、建立房地产估价机构的大数据库。在如今高速发展的互联网时代，互联网信息化已经渗透到各行各业，而大数据是互联网高科技时代的产物。大数据在当今社会中具有重要的作用，大数据是信息产业持续高速增长的新引擎。因此可以将大数据应用到房地产估价当中，不仅可以改进传统估价业务，提高估价结果的专业说服力，提升估价服务质量，还可以拓展市场空间，挖掘大数据下潜在的商业价值，并且带动整个估价行业数据链的发展，建立估价机构之间的数据共享机制。如何将大数据应用到房地产估价当中？首先，各估价机构在信息化、透明化的信息时代对数据进行采集，建立数据库；其次，筛选出有用的信息，对其进行系统性的分析与管理，将这些筛选出来的数据应用到估价当中，形成针对性的解决方案；最后，估价机构应发挥行业的整体力量，整合数据资源，建立数据共享机制，如此可以提供更完善、更全面的服务。目前市场上已经出现了多个数据系统，比如城市更新投资决策系统、拆迁管理系统、云征收系统等等，但由于数据获取渠道有限、对数据库的建设与管理不足、市场推广缓慢等等原因，造成没能形成一个完整的数据供需市场。因此，估价机构在数据库的运用方面前景很大。

五、结语

面对新机遇，估价机构必须提升自身能力，才能提供高效的、全面的、专业的、精细的服务。首先，估价机构需要有大量的专业人才储备，他们必须具备较高的专业技能以及职业素养，由于房地产估价行业涉及的领域广泛，这势必要求估价机构拥有综合型人才，不仅要拥有丰富的估价经验，对财务、法律、建筑、规划等相关专业有一定了解，而且需要具备良好的沟通协调能力；其次，估价机构需要拥有良好的市场资源，在长期的估价服务过程当中必须不断积累客户资源，加强与其他机构、客户之间的人际关系，从中积极拓展业务领域，丰富服务类型；最后，估价机构需要有良好的营销手段，自身实力过硬是估价机构的必要条件，除此之外，估价机构还需要把自己的专业实力推销出去，让更多的机构、企业清楚自身实力。

参考文献：

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